Kumbara’da Ev Biriktirme Devri: Nedir Bu Gayrimenkul Sertifikası?

Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde mülk sahibi olmanın zorluğunu tartışmaya gerek yoktur. “Bu devirde ev almak imkansız,” “Peşinatı denkleştirene kadar ev fiyatları uçup gidiyor,” “Kirada bir ömür mü geçireceğiz?” gibi cümleleri son zamanlarda ne çok duyar olduk, değil mi? Hepimizin ortak derdi, hayali olan o sıcacık yuvaya bir türlü ulaşamamak. İşte tam da bu umutsuzluğun ortasına, 24 Temmuz 2025 tarihinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından yapılan bir açıklama bomba gibi düştü. Artık birikimlerimizi enflasyona karşı koruyarak, adeta altın alır gibi ev biriktirebileceğimiz yeni bir dönemden bahsediliyor: Gayrimenkul Sertifikası ile ev sahibi olma! Peki nedir bu sistem? Nasıl çalışır?

Gayrimenkul sertifikası, bir konut projesinde belirli bir metrekare karşılığında alınabilen ve borsada işlem görebilen bir tür menkul kıymettir. Bu sistem sayesinde, bir evin tamamını satın alacak gücü olmayan kişiler, küçük birikimleriyle projeye ortak olabilir, zamanla biriken sertifikalarıyla konut sahibi olma fırsatı yakalayabilir. Murat Kurum’un açıklamalarına göre bu yeni sistem, özellikle gençler, yeni evlenen çiftler ve birikim yapmaya çalışan vatandaşlar için büyük kolaylık sağlayacak.

Bakanlık tarafından belirlenen projelerde geçerli olacak bu sistem, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) onayıyla ihraç edilecek gayrimenkul sertifikaları üzerinden işleyecek. Vatandaşlar, ister bu sertifikaları bir yatırım aracı olarak kullanabilecek, ister bir konutun tamamına sahip olana kadar sertifika biriktirip ev sahibi olabilecek. Üstelik bu sistemde alınan sertifikalar, Borsa İstanbul’da alınıp satılabildiği için likidite avantajı da sunuyor. Unutmayın bu finansal ürün konut kredisinden tamamen farklıdır.

Gelin, bu yeni umut kapısını birlikte aralayalım ve o hayalimizdeki evin anahtarına nasıl ulaşabileceğimizi en ince detayına kadar anlayalım.

En Basit Haliyle Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul Sertifikası, en basit anlatımıyla, bir konut projesindeki bir dairenin küçük parçalara bölünmüş hisseleridir. Şöyle düşünün; kocaman bir pastayı dilimlere ayırmak gibi. Her bir sertifika, o pastanın yani dairenin küçücük bir dilimini temsil eder. Bu sistem sayesinde, bir dairenin tamamını alacak gücünüz olmasa bile, o daireden küçük bir pay, yani bir “sertifika” satın alabiliyorsunuz. Bakan Murat Kurum‘un da dediği gibi bu sistem, bir nevi “konut kumbarası” işlevi görüyor. Her ay kenara para koyar gibi, bütçeniz yettiğince bu sertifikalardan alarak hayalinizdeki ev için tuğla tuğla birikim yapabiliyorsunuz.

Bu sistemin temel amacı, küçük yatırımcı olarak da adlandırılan, büyük peşinatlar ödeyemeyen veya konut kredisiyle uğraşmak istemeyen vatandaşları ev sahibi yapmaktır. Geleneksel yöntemlerde bir evi alabilmek için ya ciddi bir nakit birikiminiz ya da bankadan yüksek limitli bir kredi onayı almanız gerekir. Ancak gayrimenkul sertifikası sayesinde, belki de sadece 1 metrekarelik, hatta daha küçük bir payın karşılığı olan bir sertifikayı alarak ev yatırımına ilk adımı atabiliyorsunuz. Bu, ev sahibi olma hayalini çok daha ulaşılabilir bir hedef haline getiriyor.

Bu sertifikalar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde, tamamen güvenli bir şekilde Borsa İstanbul üzerinden alınıp satılabilecek. Yani bu, bir hisse senedi alır gibi, şeffaf ve güvenilir bir piyasada işlem görecek bir yatırım aracıdır. Bu sayede, yatırımınızın değeri de projenin değeriyle birlikte artacak veya azalacak. Böylece birikimleriniz, enflasyon karşısında erimek yerine, gayrimenkul gibi değerli bir yatırım aracına bağlanarak korunmuş olacak.

Küçük Küçük Yatırımlarla Ev Sahibi Olma

Geçmişte de benzer denemeleri yapılan bu sistem, Bakan Kurum’un açıklamasına göre bu kez çok daha geniş kapsamlı ve erişilebilir bir yapıda olacak. Özellikle ilk etapta TOKİ ve Emlak Konut gibi devlet güvencesindeki kurumların projelerinde uygulanacak olması, sisteme olan güveni daha da artırıyor. Bu sayede vatandaşlar, hem devlet güvencesinde bir projeye yatırım yapmış olacak hem de ev sahibi olma yolunda somut adımlar atabilecek.

Kısacası, gayrimenkul sertifikası, ev alma hayalini büyük ve tek bir adımdan çıkarıp, küçük, yönetilebilir ve biriktirilebilir adımlara bölen devrim niteliğinde bir finansal modeldir. Artık “evin tamamını nasıl alacağım?” diye düşünmek yerine, “bu ay kaç tane sertifika alabilirim?” diye düşünerek yola çıkma imkanı sunuyor. Bu, psikolojik olarak da insanı rahatlatan ve hayallere daha sıkı sarılmasını sağlayan bir yaklaşım.

Adım Adım Ev Sahibi: Sistem Nasıl Çalışacak?

Peki bu harika sistem pratikte nasıl işleyecek? Diyelim ki TOKİ veya Emlak Konut, İstanbul’da yeni bir konut projesi başlattı ve bu projeyi gayrimenkul sertifikası yöntemiyle satışa sundu. Projedeki 100 metrekarelik bir daire, diyelim ki 1000 adet sertifikaya bölündü. Bu durumda her bir sertifika, o dairenin binde birini temsil eder. Bu sertifikalar, bir başlangıç fiyatıyla Borsa İstanbul‘da satışa sunulur. İşte sizin maceranız da tam bu noktada başlıyor.

İlk adım olarak, herhangi bir banka veya aracı kurum üzerinden bir yatırım hesabı açtırmanız gerekiyor. Tıpkı hisse senedi almak için olduğu gibi. Ardından, bu yatırım hesabınız üzerinden, tıpkı bir şirketin hissesini alır gibi, ilgilendiğiniz projenin gayrimenkul sertifikası için alım emri veriyorsunuz. Bütçeniz o an neye yetiyorsa; ister 1 tane, ister 10 tane… Aldığınız bu sertifikalar, anında sizin yatırım hesabınıza geçiyor ve artık o projeden resmi olarak bir pay sahibi olmuş oluyorsunuz.

Amacınız, o daireye sahip olmak için gereken toplam sertifika adedine ulaşmak. Örneğin, daire 1000 sertifikaya bölünmüşse, hedefiniz 1000 adet sertifika biriktirmek. Her ay maaşınızdan artırdığınız parayla, elinize geçen ek bir gelirle düzenli olarak bu sertifikalardan almaya devam ediyorsunuz. Bu süreçte, projenin inşaatı ilerledikçe ve bölgenin değeri arttıkça, elinizdeki sertifikaların da değeri Borsa İstanbul‘da artabilir. Dilerseniz, biriktirdiğiniz sertifikaları yine borsa üzerinden satarak nakde de çevirebilirsiniz.

Sertifikayı Ver Daireyi Al! Küçük Yatırımcı İşi

Yeterli sayıda sertifikayı (örneğimizdeki gibi 1000 adedi) biriktirmeyi başardığınız an, en güzel an demektir. Projeyi yürüten şirkete (örneğin TOKİ veya Emlak Konut) başvurarak, elinizdeki sertifikaları verip o sertifikaların karşılığı olan dairenin tapusunu adınıza tescil ettiriyorsunuz. Böylece, hiç peşinat ödemeden, kredi faiziyle uğraşmadan, sadece kendi birikimlerinizle, tuğla tuğla inşa ettiğiniz evinizin tapusuna kavuşmuş oluyorsunuz.

Bu sistem, esnekliğiyle de dikkat çekiyor. Belki de hedefiniz tam bir daire almak değil, sadece birikimlerinizi gayrimenkulde değerlendirmektir. Bu durumda da sistem size olanak tanıyor. Birkaç yıl boyunca biriktirdiğiniz sertifikaları, projenin değeri arttığında satarak kâr elde etme şansınız da bulunuyor. Yani sistem, hem ev sahibi olma hayali kuranlara hem de birikimini enflasyona karşı korumak isteyen küçük yatırımcı profiline hitap ediyor.

Kimler İçin Fırsat? Şartlar ve Koşullar Neler Olacak?

Bakan Murat Kurum tarafından açıklanan bu yeni sistem, özellikle belirli bir kitle için büyük bir fırsat kapısı aralıyor. En başta, maaşıyla geçinen, her ay kenara az da olsa bir para koyabilen ancak bir ev peşinatını biriktirmekte zorlanan küçük yatırımcı ve dar gelirli aileler için tasarlandı. Geleneksel ev alma yöntemlerinin dışında kalan, bankalardan yüksek tutarlı krediler alamayan veya faiz hassasiyeti nedeniyle banka kredisi kullanmak istemeyen vatandaşlar, bu sistemin birincil hedef kitlesidir. Kısacası, “benim ev almam hayal” diyen milyonlar için yeni bir umut ışığıdır.

Peki bu sisteme dahil olmak için ne gibi şartlar aranacak? Henüz tüm detaylar netleşmemiş olsa da, ilk açıklamalardan anladığımız kadarıyla temel şart, bir yatırım hesabına sahip olmaktır. Herhangi bir vatandaş, bankalar veya aracı kurumlar vasıtasıyla bir yatırım hesabı açarak Borsa İstanbul üzerinden bu sertifikaları alıp satabilecek. Yani sisteme giriş için karmaşık bir bürokrasi veya özel bir gelir şartı beklenmiyor. Bu durum, sistemin tabana yayılmasını ve erişilebilir olmasını sağlayacak en önemli faktörlerden biri.

Ancak, tapu alım aşamasında, yani yeterli sertifikayı biriktirip daire sahibi olmak istediğinizde, bazı ek koşullar gündeme gelebilir. Özellikle TOKİ projeleri için uygulanacak sertifika sisteminde, daha önceki TOKİ projelerinde olduğu gibi “ilk evini alıyor olmak“, “belirli bir süre o şehirde ikamet ediyor olmak” veya “hane halkı gelirinin belirli bir tavanı aşmaması” gibi sosyal devlet ilkelerine dayalı şartlar getirilebilir. Bu, sistemin amacına uygun olarak gerçekten ihtiyacı olan kişilere ulaşmasını garantilemek için atılacak bir adımdır.

Damla Kent Projesi Nedir?

Sertifika ihracına konu olan Damla Kent projesi, İstanbul’un Başakşehir ilçesinde, yaklaşık 12,5 milyon metrekarelik bir alan üzerinde konumlanacak yeni bir yaşam merkezi içerisinde yer alıyor. Proje, 379 bin metrekarelik bir arsa üzerinde yükselirken, toplam inşaat alanı 1 milyon 258 bin metrekare olarak planlanıyor.

İlk etapta 1.540 konutun sertifikalı olarak sunulacağı projede, nihai hedef toplam 5.325 konut ve 244 adet ticari birimin inşa edilmesi. Ayrıca ikinci fazda 674 konutluk yeni bir arzın daha gerçekleşmesi bekleniyor. İnşaat çalışmalarına 1 Ekim 2025 tarihinde başlanması, projenin ise 4 Şubat 2029 tarihinde tamamlanması hedefleniyor.

Proje, TOKİ ve Emlak Konut’un garantörlüğü altında yürütülecek. Açıklamalara göre projenin toplam maliyeti 51,1 milyar TL seviyesinde iken, elde edilmesi beklenen toplam satış geliri yaklaşık 64,8 milyar TL olarak hesaplandı. İlk etapta halka arz edilecek kısmın büyüklüğü ise 21,3 milyar TL olarak belirlendi.

Üç Farklı Kazanç Seçeneği

Gayrimenkul sertifikalarına yatırım yapanlar için üç farklı getiri yöntemi sunuluyor:

1. Asli Edim (Doğrudan Konut Sahipliği): Yatırımcılar belirli miktarda sertifika toplayarak doğrudan bir dairenin sahibi olabiliyor. Bu uygulama, 5 Şubat 2026 ile 4 Ağustos 2028 tarihleri arasında geçerli olacak.
2. Tali Edim (Gelir Paylaşımı): Yeterli sertifikayı toplayamayan yatırımcılar, projenin sonunda yapılacak açık artırma sonucunda elde edilen gelirden pay alabiliyor. Satışı gerçekleşmeyen konutlar, TOKİ tarafından ekspertiz bedelinin %80’i üzerinden satın alınıyor. Hak sahiplerine yapılacak nakit ödemelerin tarihi ise 8 Ağustos 2029 olarak açıklandı.
3. Borsada Alım-Satım: Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görerek, yatırımcılara istedikleri zaman alım-satım yapma ve fiyat farkından kâr elde etme şansı sunuyor.

Faizsiz, Peşinatsız ve Taksitsiz Yatırım Fırsatı

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Borsa İstanbul’un denetimi altında yürütülen bu yatırım modeli, katılımcılara peşinat ödemeden, faizsiz ve taksit yükümlülüğü olmadan yatırım yapma olanağı tanıyor. Küçük birikimlerle sisteme dahil olmak mümkün olurken, dileyen yatırımcılar bir konutu birden fazla kişiyle paylaşarak kolektif mülkiyet sisteminden de faydalanabiliyor.

Gayrimenkul Sertifikası: Sık Sorulan Sorular

Sözün özü, Bakan Murat Kurum‘un açıkladığı gayrimenkul sertifikası sistemi, ev sahibi olma hayalini rafa kaldırmış milyonlarca insan için gerçekten heyecan verici bir gelişme. Artık büyük peşinatlar veya uzun vadeli borçlar olmadan, kendi bütçemize göre, adım adım birikim yaparak bir evin tapusuna ulaşma fikri, oldukça umut verici. TOKİ ve Emlak Konut güvencesiyle başlayacak olması, sistemin güvenilirliğini artırırken, Borsa İstanbul‘da işlem görecek olması da şeffaflığı beraberinde getiriyor. Elbette sistemin tüm detayları ve pratikteki işleyişi zamanla daha da netleşecek.

Şimdi gayrimenkul sertifikası hakkında sık sorulan 7 soru ve cevabını listeleyelim:

1. Gayrimenkul sertifikası nedir?
   Gayrimenkul sertifikası, büyük konut projelerinde belirli metrekare karşılığında yatırım yapmaya imkân tanıyan, borsada alınıp satılabilen menkul kıymet türüdür.
2. Kimler gayrimenkul sertifikası alabilir?
   Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan ve yatırım hesabı bulunan herkes, bu sertifikaları alabilir. Herhangi bir yaş veya gelir şartı bulunmamaktadır.
3. Bu sertifikalarla nasıl ev sahibi olunur?
   Yeterli sayıda sertifika biriktiren yatırımcılar, proje süresi içinde doğrudan konut talebinde bulunarak tapulu ev sahibi olabilir. Bu sürece “Asli Edim” denir.
4. Sertifikalar nasıl satılır veya nakde çevrilir?
   Sertifikalar, Borsa İstanbul üzerinden istenilen zaman alınıp satılabilir. Böylece yatırımcılar ihtiyaç halinde nakde dönüştürebilir veya değer artışından kazanç elde edebilir.
5. Konut almak için yeterli sertifikam yoksa ne olur?
   “Tali Edim” modeli kapsamında, açık artırma sonunda elde edilen satış gelirinden sertifika oranında nakit pay alınır. Satılamayan konutlar TOKİ tarafından alınıp ödeme yapılır.
6. Projeye peşinat ya da taksit ödemem gerekiyor mu?
   Hayır. Gayrimenkul sertifikası modeli, peşinat, faiz ya da taksit gibi yükümlülükler olmadan yatırım yapma imkânı sunar. Küçük birikimlerle sisteme giriş mümkündür.
7. Bu sistemin güvencesi var mı?
   Evet. Sertifikalar SPK ve Borsa İstanbul tarafından denetlenir. Ayrıca projeler genellikle TOKİ ve Emlak Konut güvencesi altındadır; bu da sistemi daha güvenli hale getirir.

Sonuç olarak, şimdiden “konut kumbaramızı” hazırlamaya başlamak ve bu tarihi fırsatı yakından takip etmek, hayallerimize giden yolda atacağımız en akıllıca adım olabilir. Ne dersiniz, kumbaraları kırma değil, doldurma zamanı gelmedi mi?